认识 "H按" 与 "P按" 的分别

"H按" 和 "P按" 的分别

香港银行主要提供的两种按揭贷款常被称为 “H按” 与 “P按”。

什么是 "H按" ?

"H按" 中的 ”H” 是指香港银行同业拆息 (HIBOR) ,而拆息即银行互相借贷的息率。 HIBOR有不同档期,由隔夜到12个月,拆息可能不一。坊间的按揭计划或备有1、3、6 及12 个月的拆息档期作选择,故准业主会就所选的拆息档期支付按揭利息,唯多数 "H按" 会采用1个月港元香港银行同业拆息。

由于香港银行同业拆息每月都会重订,"H按" 的每月还款金额有机会不一,故此一般会认为 "H按" 较为浮动。为避免客户因拆息上升导致无上限增加供楼支出,银行普遍都会有 “锁定按息上限” ,俗称 “封顶位” ,若拆息高于锁定按息上限,便会按锁息上限的利率供楼,一般封顶位为港元最优惠利率为基准的利率。

什么是 "P按" ?

"P按" 中的 “P” 为最优惠利率 (Prime Rate) ,是以最优惠利率计算的按揭贷款计划。

不同银行会采用不同的最优惠利率,使用 "大P " 的银行按揭计划不一定等于收取更昂贵的利息开支,因为银行会以最优惠利率 (P) 减去一个由银行订立的百分比,借此吸引申请人。

然而最优惠利率并非固定,但一般而言会比银行同业拆息 (HIBOR) 稳定。因此,"P按" 申请人更容易估算利息开支。

在不同息率下,"P按" "H按" 何者较佳?

银行的拆息高低基本由货币供求主导,在拆息低的环境下,"H按" 一般会较优惠; 在拆息高的环境下,若H按利率的封顶位与P按利率相同,"H按" 可谓是 “立于不败之地” ,因为即使拆息急升,H按利率也只会与 "P按" 相同。

P按利率则较为稳定,较少机会有大变更,故短期内的每月按揭供款金额是相对固定的,适合一些 “保守型” 客户,容易估算利息开支。

美国加息环境下如何影响按揭利率?

由于港元与美元挂钩,在美国加息而港元没有加息的情况下,资金或会因为港美息差流出香港而导致市场资金紧绌,银行之间的贷款成本增加,令拆息及按揭利率上升。

对 "H按" 影响

当拆息上升时,"H按" 供款就会随之而增加,若拆息增加高于封顶位,客户只须按封顶位的利率供款。

对 "P按" 影响

当银行因美国加息而导致出现资金短缺的情况时,拆息或会不断上升而导致银行增加资金成本,令P有机会相对调升。

"H按" 与 "P按" 简单比对

  H按 P按
息率

相对浮动

相对平稳

封顶息率

影响因素, 例如

货币供求、香港银行同业拆息档期

货币供求

加按揭利息情况下准业主的应对方法

延长供款期

在加按揭利息情况下,每月供款不可避免地增加,但准业主可通过延长供款期以减轻每期供款压力。

选择定额还款计划

还款额在还款期内固定不变,方便估算每期供楼开支,同时避免按揭利率进一步上升的风险,唯若按揭利率上升,供款期或每月定期供款金额或会根据与银行所订下的条款相应调整。

选择渐进还款计划

还款金额按固定渐进比率及周期自动递增,缩短还款年期,减低利息总支出。

利用存款挂钩按揭户口 (Mortgage Link)

准业主的存款挂钩按揭户口存款息率会与按揭利率相同,户口内的存款利息可抵销按揭支出。准业主可以此方法减低加息对供楼的影响。

减按揭利息情况下准业主又可怎样做?

当准业主处于减按揭利息周期时,可以比较不同按揭计划供款利率的变化,同时利用转按享受较低利率,除了节省利息还可赚取现金回赠,有需要也可以加借流动资金,让供楼变得更轻松。

在置业时准业主应综合个人能力、经济环境等不同因素,选择最合适的按揭贷款方案。

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