認識「H按」與「P按」的分別

「H按」及「P按」的分別

香港銀行主要提供的兩種按揭貸款常被稱為「H按」與「P按」。

甚麼是「H按」?

「H按」中的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR) ,而拆息即銀行互相借貸的息率。HIBOR有不同檔期,由隔夜到12個月,拆息可能不一。坊間的按揭計劃或備有1、3、6 及12 個月的拆息檔期作選擇,故準業主會就所選的拆息檔期支付按揭利息,唯多數「H按」會採用1個月港元香港銀行同業拆息。

由於香港銀行同業拆息每月都會重訂,「H按」的每月還款金額有機會不一,故此一般會認為「H按」較為浮動。為避免客戶因拆息上升導致無上限增加供樓支出,銀行普遍都會有「鎖定按息上限」,俗稱「封頂位」,若拆息高於鎖定按息上限,便會按鎖息上限的利率供樓,一般封頂位為港元最優惠利率為基準的利率。

甚麼是「P按」?

「P按」中的「P」為最優惠利率 (Prime Rate) ,即以最優惠利率計算的按揭貸款計劃。

不同銀行會採用不同的最優惠利率,使用「大P」的銀行按揭計劃不一定等於收取更昂貴的利息開支,因為銀行會就最優惠利率 (P) 減去一個由銀行訂立的百分比,藉此吸引申請人。

雖然最優惠利率並非固定,但一般而言會較銀行同業拆息 (HIBOR) 穩定。因此,「P按」申請人更容易估算利息開支。

在不同息率下,「P按」「H按」何者較佳?

銀行的拆息高低基本由貨幣供求主導,在拆息低的環境下,「H按」一般會較優惠; 在拆息高的環境下,若H按利率的封頂位與P按利率相同,「H按」可謂「立於不敗之地」,因為即使拆息急升,H按利率亦只會與「P按」相同。

P按利率則較為穩定,較少機會有大變更,故短期內的每月按揭供款金額是相對固定的,適合一些「穩陣型」客戶,容易估算利息開支。

美國加息環境下如何影響按揭利率?

由於港元與美元掛鈎,在美國加息而港元沒有加息的情況下,資金或會因為港美息差流出香港而導致市場資金緊絀,銀行之間的貸款成本增加,令拆息及按揭利率上升。

對「H按」影響

當拆息上升時,「H按」供款就會隨之而增加,若拆息增加高於封頂位,客戶只須按封頂位的利率供款。

對「P按」影響

當銀行因美國加息而導致出現資金短缺的情況時,拆息或會不斷上升而導致銀行增加資金成本,令P有機會相對調升。

「H按」與「P按」簡單比對

 

H按 P按
息率 相對浮動 相對平穩
封頂息率
影響因素, 例如 貨幣供求、香港銀行同業拆息檔期 貨幣供求

加按揭利息情況下準業主的應對方法

延長供款期

在加按揭利息情況下,每月供款不可避免地增加,但準業主可透過延長供款期以減輕每期供款壓力。

選擇定額還款計劃

還款額在還款期內固定不變,方便估算每期供樓開支,同時避免按揭利率進一步上升的風險,唯若按揭利率上升,供款期或每月定期供款金額或會根據與銀行所訂下的條款相應調整。

選擇漸進還款計劃

還款金額按固定漸進比率及週期自動遞增,縮短還款年期,減低利息總支出。

利用存款掛鉤按揭戶口 (Mortgage Link)

準業主的存款掛鉤按揭戶口存款息率會與按揭利率相同,戶口內的存款利息可抵銷按揭支出。準業主可以此方法減低加息對供樓的影響。

減按揭利息情況下準業主又可怎樣做?

當準業主處於減按揭利息週期時,可以比較不同按揭計劃供款利率的變化,同時利用轉按享受較低利率,慳息之餘還可賺取現金回贈,有需要亦可以加借流動資金,讓供樓變得更輕鬆。

在置業時準業主應綜合個人能力、經濟環境等不同因素,選擇最合適的按揭貸款方案。

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